Vous possédez une maison à Fontainebleau, un appartement à Avon ou une résidence familiale sur les bords de Seine et vous souhaitez transmettre ce bien à vos enfants sans quitter les lieux? La donation en nue-propriété du bien répond exactement à cet objectif : Elle permet de donner le bien tout en conservant l’usufruit, donc l’usage ou les loyers, jusqu’à votre décès, par l’intermédiaire d’une donation en nue-propriété du bien.
Pour les propriétaires, c’est également un levier fiscal concret, les droits de donation étant calculés sur la seule valeur de la nue-propriété du bien. Notre étude vous explique le mécanisme du démembrement, le barème applicable, les frais réels et les documents à réunir avant la signature.
Donation de la nue-propriété – guide 2026
Temps de lecture : ~7 min
Donation en nue-propriété, comment fonctionne le démembrement de propriété
Pourquoi une donation nue-propriété chez un notaire à Fontainebleau
Calcul de la valeur fiscale de la nue-propriété avec le barème de l’article 669 du CGI
Questions fréquentes des propriétaires de Fontainebleau et des environs
Donation en nue-propriété, comment fonctionne le démembrement de propriété
Usufruit et nue-propriété : définitions
La pleine propriété se décompose en deux droits distincts. L’usufruit qui confère le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, par exemple les loyers d’un studio loué à des étudiants ou à des cadres travaillant à Melun. La nue-propriété, elle, qui correspond à la propriété privée de la jouissance du bien (droit de l’habiter ou d’en percevoir les loyers) .
Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur transmet uniquement la nue-propriété issue du démembrement et conserve l’usufruit du bien, en général jusqu’à son décès, c’est ce que l’on appelle « la réserve d’usufruit ».
Effets du démembrement sur la succession
Le donataire (le bénéficiaire de la donation), le plus souvent un enfant, devient nu-propriétaire immédiatement. C’est à dire que le bien entre dans son patrimoine dès la signature de l’acte. Mais il ne peut ni occuper le bien, ni en encaisser les revenus tant que l’usufruit existe. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne donne pas lieu à de nouveaux droits de mutation au titre de cette réunion. C’est précisément ce qui fait l’intérêt de l’opération pour anticiper une succession et payer moins de droits de succession au décès du donateur.
Pourquoi une donation en nue-propriété chez un notaire
La donation d’un bien immobilier est obligatoirement notariée
Une donation portant sur un bien immobilier doit obligatoirement être reçue par acte authentique, donc par un notaire. Il n’existe donc pas de donation immobilière sans notaire, contrairement aux dons manuels de sommes d’argent. De plus, une donation en nue-propriété exige que des vérifications soient faite par votre notaire, préalablement à la rédaction de l’acte.
Nous vérifions l’origine de propriété du bien, contrôlons la capacité des parties, identifions les héritiers réservataires, rédigeons l’acte et ses clauses spécifiques, calculons les droits de donation, accomplissons les formalités postérieures à la signature, puis publions l’acte au service de la publicité foncière. Nous nous chargeons également du paiement des droits exigibles, si il y en a, auprès de l’administration fiscale.
Calcul de la valeur fiscale de la nue-propriété avec le barème de l’article 669 du CGI (Code Général des Impôts)
La valeur fiscale de la nue-propriété résulte d’un barème fiscal. Elle résulte de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée en corrélation avec son espérance de vie et moins la nue-propriété transmise est valorisée.
Ce barème prévoit, aux deux extrémités, une valeur de nue-propriété de 10 % pour un usufruitier de moins de 21 ans révolus et de 90 % pour un usufruitier de plus de 91 ans. Le tableau ci-dessous reprend les différentes tranches intermédiaires.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Prenons un exemple parlant pour le secteur. Un bien estimé 400 000 euros, donné en nue-propriété par un donateur de 68 ans, verra sa nue-propriété évaluée fiscalement à 60 % de la valeur du bien, soit 240 000 euros. Les droits de donation sont calculés sur cette base, avant application des abattements disponibles. La donation en nue-propriété est donc d’autant plus efficace fiscalement qu’elle est réalisée tôt, ce qui explique pourquoi nous conseillons souvent d’y réfléchir avant 70 ans plutôt qu’après.
Bon à savoir
Le barème fiscal sert à calculer les droits de donation. Une estimation sérieuse du bien est donc indispensable pour éviter toute contestation ultérieure entre les héritiers.
Droits de donation, abattements et frais d’acte notarié
Calcul des droits de donation en nue-propriété
Les droits de donation se calculent sur la valeur fiscale de la nue-propriété, après application des abattements prévus selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Le montant des droits dépend donc de la valeur du bien, de l’âge de l’usufruitier, du lien familial entre le donateur et le donataire, du nombre de donataires, des donations déjà consenties et du reliquat d’abattement fiscal encore disponible. Une transmission de parent à enfant bénéficie d’un abattement spécifique (actuellement de 100.000,00 €/parent et par enfant) renouvelable après un délai fixé par la Loi (actuellement 15 ans), alors qu’une donation à une personne sans lien de parenté est nettement plus taxée.
Coût global : droits, émoluments et frais
Le coût global ne se limite pas aux droits. Il comprend aussi les émoluments notariaux et les frais de notaire, la contribution de sécurité immobilière, les frais de publicité foncière et les débours du notaire. Un point mérite une attention particulière, car il surprend beaucoup de donateurs : les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur en pleine propriété du bien donné, même lorsque seule la nue-propriété est transmise.
Il faut donc bien distinguer trois bases de calcul différentes : la base fiscale des droits de donation assise sur la nue-propriété, la base des émoluments d’acte (rémunération du notaire) assise sur la pleine propriété et les taxes liées à la publication de l’acte.
Aucun chiffrage sérieux ne peut être donné sans un examen du dossier. Lors du premier rendez-vous, nous établissons une estimation détaillée du coût total de la donation, droits et frais compris, à partir de la valeur du bien et de votre situation familiale. Les abattements pouvant évoluer, nous travaillons toujours sur les textes en vigueur à la date de l’acte. Après étude de votre situation familiale et patrimoniale, nous vous conseillons sur l’opportunité d’effectuer une donation, ou pas. Il convient toujours d’apprécier ce type d’acte d’un point de vue fiscal mais aussi familial afin de donner le bon conseil. Chaque situation familiale étant unique.
Donation simple ou donation-partage en nue-propriété
La donation simple permet de transmettre la nue-propriété d’un bien déterminé à un ou plusieurs bénéficiaires (même en indivision). Elle convient lorsque le patrimoine se construit progressivement ou qu’un seul bien est concerné. En revanche, le bien donné sera rapporté à la succession et réévalué au moment du décès du donateur, ce qui peut créer des déséquilibres entre enfants si les valeurs des biens donnés évoluent différemment. Situation fréquente quand un enfant reçoit un bien situé à Paris, et l’autre un bien situé dans une commune rurale.
La donation-partage consiste à opérer un partage anticipé des biens en les répartissant entre les héritiers présomptifs, du vivant du donateur. Sur les biens donnés, les donataires ne peuvent pas être en indivision, puisqu’un partage des biens doit être effectué. L’avantage de cette donation est que le rapport des biens donnés se fait pour leur valeur au jour de la donation. Il n’y a donc pas de réévaluation au moment du décès du donateur. Ce qui limite fortement les contestations futures. Elle est particulièrement adaptée en présence de plusieurs enfants, d’un patrimoine immobilier conséquent, de donations antérieures ou d’un contexte familial délicat. Comme elle porte sur des biens immobiliers, elle est reçue par acte notarié et donne lieu aux mêmes formalités et vérifications que la donation classique.
Le choix entre les deux formules, détaillé dans notre page sur les différences entre donation simple et donation-partage, se décide au cas par cas, après analyse de votre patrimoine et de la composition de votre famille.
Clauses adaptées et points de vigilance
Un acte de donation en nue-propriété se personnalise. Selon vos objectifs, nous pouvons étudier :
une clause de réversion de l’usufruit sur la tête du conjoint survivant ;
une clause de retour conventionnel en cas de prédécès du donataire ;
une clause d’exclusion de communauté pour protéger le bien du régime matrimonial du donataire ;
la répartition des travaux et des charges ;
une clause de quasi-usufruit lorsque des liquidités entrent dans l’opération.
Certaines situations demandent une vigilance renforcée, notamment un donateur âgé ou fragilisé, une famille recomposée, un prêt immobilier en cours, un bien détenu en indivision ou par une société civile immobilière, un projet de vente à court terme ou une dimension internationale. Il faut également s’assurer que la donation ne porte pas atteinte à la réserve héréditaire des héritiers réservataires, auquel cas elle sera réductible au moment du règlement de la succession du donateur, un point central pour bien anticiper une succession. Enfin, la vente de la pleine propriété d’un bien démembré implique l’accord de toutes les parties (nu-propriétaire et usufruitier).
Important
Une donation est en principe irrévocable, hormis les cas strictement prévus par le Code civil.
Documents à apporter au premier rendez-vous chez le notaire
Pour que le notaire puisse chiffrer précisément votre projet dès le premier échange, voici les pièces utiles à rassembler.
Pièces d’identité, livret de famille, contrat de mariage ou convention de Pacs, jugement de divorce le cas échéant, et état civil complet des donataires.
Titre de propriété, dernier avis de taxe foncière, règlement de copropriété, diagnostics techniques, justificatifs de travaux, bail et état locatif si le bien est loué, estimation récente du bien et tableau d’amortissement du prêt, si nécessaire.
Actes de donations antérieures, informations sur les héritiers et contrats d’assurance vie qui peuvent être utiles à l’analyse globale du patrimoine.
FAQ
Questions fréquentes sur la donation en nue-propriété.
Où faire une donation en nue-propriété près de Fontainebleau
Vous pouvez vous adresser à toute étude du secteur, chaque notaire étant compétent sur l’ensemble du territoire national.
Faut-il se déplacer pour signer l’acte
L’ensemble des parties doivent signer l’acte (donateur et donataire). Une procuration peut être établie, notamment si l’un des bénéficiaires ne peut être présent le jour de la signature. La procuration doit être authentique (reçue par un notaire). L’acte authentique électronique permet de signer, à distance, une procuration authentique, ce qui est utile lorsque les enfants ne peuvent se rendre chez le notaire de leurs parents.
Anticiper plutôt que subir
La donation en nue-propriété reste l’un des outils les plus efficaces pour transmettre un bien immobilier tout en conservant son usage, à condition d’être effectuée au bon moment et rédigée en tenant compte de toutes les particularités liées à la situation des parties à l’acte.
Si vous envisagez d’effectuer une donation en nue-propriété vous pouvez contactez notre étude notariale afin de chiffrer votre projet et obtenir une estimation détaillée des droits et des frais avant toute prise de décision.